Asunto-osakeyhtiölaki

 

Yhtiökokous:

• Yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Yhtiöjärjestyksessä olevia kokouksen pitoaikaa koskevia määräyksiä ei enää noudateta.
• Kutsu yhtiökokoukseen on toimitettava vähintään kahta viikkoa ja enintään kaksi kuukautta ennen kokousta.
• Kutsu yhtiökokoukseen lähetetään kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on ilmoittanut sähköpostiosoitteensa tätä tarkoitusta varten taloyhtiölle.
• Yhtiökokouskutsussa on ilmoitettava kaikki kokouksessa käsiteltävät asiat. Vähintään kahden viikon ajan ennen kokousta on kutsussa ilmoitetussa paikassa oltava nähtävänä seuraavat asiakirjat (jotka on pyynnöstä lähetettävä myös osakkaalle): 
  - hallituksen päätösehdotus
  - viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus sekä tilintarkastus/toiminnantarkastukertomus

Valtuutettu ja avustaja

• Osakkeenomistaja saa käyttää valtuutettua ja/tai avustajaa yhtiökokouksessa. Myös valtuutetulla saa kokouksessa olla avustaja.
• Kirjallinen valtakirja tai muu luotettava tavalla esitettävä valtuutus (esim. sähköposti) on esitettävä.
• Huoneiston hallinta, yhteisasuminen tai -omistaminen ei riitä valtuutukseksi.
• Valtuutuksen voimassaoloaikaa ei ole rajoitettu (voi tehdä toistaiseksi).

Kunnossapitotarvetta koskeva selvitys

• Taloyhtiön hallituksen on vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa esitettävä korjaustarveselvitys, josta ilmenee taloyhtiön rakennusten korjaustarpeet seuraavaksi viideksi vuodeksi. Selvityksessä on kerrottava sellaiset toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneistosta aiheutuviin kustannuksiin.
• Selvitys käsitellään yhtiökokouksessa, mutta varsinaiset korjauspäätökset tehdään aina erikseen. Annettu selvitys ei siis sido taloyhtiötä.
• Selvityksen pitää mahdollisuuksien mukaan perustua johonkin asiantuntijaselvitykseen tai kuntoarvioon. Selvityksen laajuuden ratkaisee se kuinka hyvin kunnossapitotarve on yhtiön tiedossa.
• Mitä vanhempi rakennus, sitä laajempi selvitys vaaditaan.
• Uudisrakennuksia koskevissa korjausselvityksissä riittää, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista ja rakennusten osilla on teknistä käyttöikää jäljellä.
• Taloyhtiön hallituksen esittämä ja yhtiökokouksen käsittelemä korjausselvitys on liitettävä isännöitsijäntodistukseen.
• Kunnossapitotarvetta koskevan selvityksen lisäksi on hallituksen annettava kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdat.

Vastuu maksuista

• Uuden osakkeenomistajan vastuu huoneiston vastikerästeistä ja käyttömaksuista on kuusi kuukautta.
• Yhtiöjärjestyksessä voidaan mainita, että myös käyttökorvausten laiminlyönneistä voi seurata huoneiston hoitoon otto.
• Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien ja sitä käyttävien henkilöiden lukumäärä, jos henkilömäärä on vastikkeen maksuperusteena.

Vahingonkorvausvastuu

• Taloyhtiön, osakkeenomistajan, hallituksen jäsenen ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu määräytyy uuden lain mukaan (huolimattomuus/tahallisuus)
• Muiden henkilöiden (esim. vuokralaiset, talossa vierailijat): vahingonkorvausvastuu määräytyy vahingonkorvauslain mukaan

Yhtiön kunnossapitovastuu

• Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kun vastuu ei kuulu osakkaalle
• Kunnossapitovastuun jakautuminen taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä määräytyy lain neljännen luvun mukaisesti jollei yhtiöjärjestyksessä ole kunnossapidosta toisin määrätty.
• Yhtiön vastuulla ovat rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Pieniä muutoksia nykyisin voimassa olevaan lainsäädäntöön tulee mm. vesikalusteiden ja lämmityslaitteiden kunnossapitovastuun jakautumisessa.
• Huoneiston sisäosat kuuluvat yhtiön vastuulle, jos ne ovat vahingoittuneet rakenteen vian tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Yhtiön ennalleensaattamisvelvoite on kuitenkin vain yhtiön/ajankohdan ns. perustasoon.
• Yhtiön on riittävän ajoissa ilmoitettava töistä, jotka voivat vaikuttaa huoneiston käyttämiseen osakkaalle ja käyttöoikeuden haltijalle. Ilmoitus toimitetaan kirjallisesti osakkaan yhtiölle ilmoittamaan osoitteeseen ja huoneistoon.

Osakkaan kunnossapitovastuu

• Osakehuoneiston sisäosat
• Huoneiston sisäpuoliset laitteet, jotka eivät perusjärjestelmän osia (esim. kiuas, liesi, jne.)
• Osakkaalla velvollisuus huoneiston huolelliseen hoitoon
  - kunnon seuraaminen (myös huoneiston ollessa tyhjillään)
  - laitteiden käyttö tavanomaisella tavalla (mm. ilmanvaihto, lämmitys)
  - huoneistoa on hoidettava siten, että yhtiön vastuulla olevat osat eivät rikkoudu
• Osakkaalla on ilmoitusvelvollisuus yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvista vioista.
• Vahingonkorvausvelvollisuus tulee huolimattomuudella tai tahallisuudella aihetetuista vahingoista.
• Parvekkeiden osalta osakkaan kunnossapitovastuulla on lumen, veden ja roskien poistaminen, kunnossapitovastuu parvekkeen rakenteista on yhtiöllä.

Yhtiön kunnossapito-oikeus

• Yhtiökokous voi päättää suorittaa osakkaan vastuulla olevan yhtiön kunnossapitotyön tekemisestä yhtiön kustannuksella, jos
  - työ liittyy yhtiön kunnossapito- ja uudistustyöhön
  tai
  - työ yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen
  ja
  - se ei loukkaa osakkaiden yhdenvertaisuutta

Osakkaan huoneistossa tekemät kunnossapito- ja muutostyöt

• Osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa etukäteen kirjallisesti taloyhtiölle huoneistossa tehtävistä kunnossapito- ja muutostöistä. Työtä suorittava osakas vastaa ilmoituksen käsittelystä aiheutuvista tarpeellisista ja kohtuullisista kuluista.
• Osakkeenomistaja ei osaa aloittaa kunnossapito-/muutostyötä ennen kuin taloyhtiö on antanut luvan työn suorittamiselle. Yhtiölle on varattava kohtuullinen aika ilmoituksen käsittelyyn.
• Taloyhtiö antaa tiedon niille osakkaille, joihin ilmoitettu työ voi vaikuttaa.
• Taloyhtiö voi määrätä luvan myöntämiselle ehtoja.
• Taloyhtiö voi kieltää työn, jos se vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle.
• Taloyhtiön suostumus voidaan peruuttaa tai sille voidaan määrittää lisäehtoja, jos asiaan liittyviä uusia seikkoja ilmenee työn aikana.
• Taloyhtiöllä on oikeus valvoa, että työt suoritetaan rakennusta ja kiinteistöä vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Osakas vastaa kaikista työn valvontakuluista.
• Kunnossapito- ja muutostyöilmoitukset säilytetään taloyhtiön toimesta luotettavalla tavalla ja niistä ylläpidetään osakehuoneistokohtaista luetteloa. Huoneiston osakkaalla (tai toimeksiannon saaneella kiinteistönvälittäjällä) on oikeus saada jäljennös huoneistoa koskevista ilmoituksista. Tämä koskee lain voimaantulon jälkeen tehtyjä kunnostus- ja muutostöitä.
• Huoneistokohtaisista kunnossapito- ja muutostöistä tulee merkintä myös isännöitsijäntodistuksessa. Tämä koskee lain voimaantulon jälkeen tehtyjä kunnostus- ja muutostöitä.